买受人逾期付款的违约责任为逾期在60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，而出卖人逾期交房的违约责任为，逾期在360日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。为何消费者的逾期时间短、违约责任重，而房地产开发商的逾期时间长、违约责任轻？

　　标记处为记者在某商品房买卖合同上发现的疑点。

　　买房时五花八门的合同欺诈

　　市民刘先生在高新开发区买了一套预售房，眼看着房子建成，钱也交得差不多了，不想麻烦却接踵而来。由于存在着较大的面积误差，本来140.69平方米的房子，建成后达到145.88平方米，超过了所规定误差绝对值比例的3%。

　　正是这超出的3%，让刘先生十分苦恼。按照国家有关规定，90平方米以上144平方米以下的，不论是第几套房，契税都按照2%收取。而购买144平方米以上住房或非住宅，不论是第几套房，按4%征收契税。因此，刘先生买的这套房，除了要多付增加面积的费用外，还要多交1万多元。

　　这1万多元该由谁来付？

　　放眼整个合同，许多霸王条款。首先，权利与义务严重不对等。记者看到刘先生的《衡阳市商品房买卖合同》上标明：买受人逾期付款的违约责任为，逾期在60日内，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之2的违约金，而卖方逾期交房的违约责任为，逾期在360日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。为何消费者的逾期时间短、违约责任重，而房地产开发商的逾期时间长、违约责任轻？

　　其次，在主合同签订后，还有一些附加条款，而这些附加条款，竟全部是对消费者的约束与限制，而卖方则只有权利，没有义务。

　　再次，在《商品房买卖说明》中：“本合同文本中相关条款后都有空白行，共双方自行约定或者补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或者删减”，但自始至终，刘先生从未与卖方进行过协商、修改合同条款。“我有不同意见，但从来没有进行过修改，因为他们会说，这是‘格式合同’，无法修改。”

　　最后，许多原有的承诺未能兑现。买房时售楼小姐一再强调：“飘窗面积送给你。”但实际算面积时却又是另一种情况。再找那位售楼小姐，早已调走。刘先生无奈地透露，许多房地产商都不止有一处楼盘，每隔一段时间，便把各楼盘售楼小姐调换一次。当顾客因为售楼小姐之前给的承诺未能实现找开发商时，就被告知“她已经不在这里工作了”。消委会的副秘书长王宇明就此告诉消费者：口说无凭，对售楼小姐的承诺一定要签订书面协议，一切以合同为准。

　　雁峰区一对夫妇遇到的事更为离谱

　　去年十月份，家住雁峰区的一对夫妇就已经跟某开发商签订了认购合同，交纳了一万元定金。到今年一月份，已经有四个月之久，还没能签订正式合同。房地产开发商给出的理由竟是该房现抵押在银行，不能解押，所以无法签订合同。丈夫符先生告诉记者，最初对方说的是“马上就可以解押，最多一个礼拜”，所以就放心地预购了。然而一个月过去了，对方给出的答复是“现在不能解押，要到年底”。到了年底，又再次推脱。符先生提出如果不能及时签订正式合同，就要求退还所收取的定金，可开发商却借故拖延，不予退还。

　　直到今年一月份。符先生忍无可忍，一纸投诉到了消委会，通过消委会的协商处理，目前已退还定金。

　　而此前售楼小姐告之：公司为了促销，可以给暂时付不起首付的客户垫付首付的50%，不收取利息，只要在2011年底归还即可。此外，活动期间还可以按照团购价购房。“神马都是浮云”，符先生几经努力拿到退还的定金就已经很满足，也不想再去计较购房时的虚假承诺。

　　王宇明告诉记者，在上述案例中，先收定金本身就是不合适的。

　　“如果楼盘已经取得预售许可证，则可以直接签订正式购房合同；如果楼盘没有取得预售许可证，是不能进行销售的，此时不管开发商是以收取诚意金还是以收取定金的名义销售房屋，都是违法的。那些没有签订书面协议的承诺，因为无凭无据，消委会也无法帮助消费者维权。”

　　因此，王宇明提醒消费者，买房时一定要再三考虑、观察，读懂、读透相关法律法规。

　　对 “定金”的交纳，消费者一定要慎重。因为交纳了定金后，在签订正式合同时，如果对房屋设计、面积不满意或者对合同条款协商不成，b 要退回定金是很难的。王宇明提醒广大消费者，购房合同是部分格式合同，里面所有划下划线的内容都是可以商谈、可以更改的，而不是像开发商所称的那样不能更改，如果消费者认为合同不合理，开发商又拒绝按照消费者的意愿更改，消费者应当果断地放弃购买。

　　像这样的合同欺诈现象多得数不胜数。家住石坳的王先生签过合同后竟发现原先在设计图纸上出现过的阳台“不见了”，面积也随之减少。王宇明指出，这就是典型的不诚信交易，在没有通知消费者的情况下单方面更改了设计。

　　消委会盘点开发商合同欺诈常用伎俩，消费者购房请注意

　　衡阳市消费者委员会副会长、秘书长刘东平指出，近年来，衡阳房地产业曾经出现的“一房两价、一房卖了几户人家”现象已经基本销声匿迹，但一些新的不合理现象却有所见长。

　　不按时交房、不按合同办的现象较多，消费者逾期付款支付的违约金高，而开发商逾期交房却以种种理由推脱责任。这种对消费者的约束多，而对自身约束少的行为，就是一种明显的不对等、不公平交易。记者致电一家被消费者投诉逾期交房的开发商，工作人员道：“延期了两个多月很正常啊，去年夏天天气炎热施工不便。”

　　一些不能进行预售的房屋也进行预售，违反了国家相关法律法规，也容易出现问题。

　　附加设施的滞后乃至“消失”。原合同中包含的花园、健身器材、车库等设施，最后又把面积算到业主头上去。一些活动会所如棋牌室、乒乓球室等滞后建设，三年、五年都没有见到影子，或者干脆就不建了。

　　核算面积时“水分大”，随意性很强。消费者只大概了解住房面积大小，而一些公共场所如楼梯、公共厕所、花园等的面积都算进住宅面积里，消费者根本就不知情。

　　管道煤气、水电安装、有线电视、网络等的价格不按标准来。如2009年9月10日省物价局衡阳市出台了《关于规范管道煤气入户安装的标准》，其中明确规定，9月10日以后，管道煤气安装费用为1800元。而9月10日以前，都是按照2480元收取的。但2009年9月10日以后，许多楼盘商还是按照原来的标准来收钱。

　　为何大部分消费者都选择了忍气吞声？

　　在实际购房过程中，消费者遇到的合同欺诈很多，但真正按照正规程序来投诉的却很少。刘东平指出，这可能与消费者处于弱势地位有着较大的联系。

　　多支出的一些小费用，大多数消费者都抱着“能带过去就带过去，多一事不如少一事”的心态不去追究了，也不想花费更多的时间和精力来管。

　　一些消费者考虑到自己今后要长期住在家里，与开发商、物业管理者抬头不见低头见，没必要弄得脸红脖子粗。相对而言，消费者还是处在弱势地位，而开发商的财力大、关系网大，可能有后台，因此消费者大多不敢“告”他们。

　　鉴于此，刘东平建议市民在买房时一定要慎重选择。五证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》）齐全是最重要的条件；签订合同时一定要细致察看合同条款，看合同里权利与义务是否对等，有异议的在签订前就要协商好；一旦权益受到侵害，应用法律手段解决，不要嫌麻烦，因为一家一户损失的可能只是三五百元，但涉及到广大业主的切身利益，只有广大消费者共同学法、懂法、用法，才能净化整个房地产市场。

　　核心提示

　　2010年以来，到消费者委员会投诉房地产开发商合同欺诈、不诚信交易等行为的来访者突然多了起来。平均三五天就有一起，消委会的工作人员有些忙不过来……

　　去年10月份，衡阳某对夫妇跟某开发商签订了认购合同，交纳了一万元定金。到今年1月份，仍还没能签订正式合同……

　　延期交房、不按合同办事、非法预售、附加设施不按约定办、核算面积随意性强等问题屡屡出现，市场混乱不堪，消费者却往往一腔苦水往自己肚里咽。