核心观点：

　　2011年的衡阳房地产市场，商品房成交量会快速增长，可能会爆发“井喷”行情，如果供应量充足，全年会突破400万平方米大关，房价不会暴涨，住宅成交均价会维持在3000元多一点，不会突破3500元/m2。随着商业地产的成熟，三产的发展，许多商铺的价格可能一两年内会翻番。

　　最近，有媒体要我预测，2011年衡阳的房价会不会过5000元一平方米。我说这个不需要我来预测，因为一些单个品种，高端产品，2010年已经过了5000或者接近5000了，像衡府、水岸新城、银泰红城以及湘水明珠的独栋或者联排别墅就是按5000或者高于5000元一平方米卖的，一些品质较高楼盘的高层水景房也在大踏步向5000迈进，但大众产品还是在3000元左右徘徊。2010年全年全市网上签约均价只有2650元一平方米，尽管12月份涨到了2723元一平方米，总体价格不高，一些楼盘甚至还有2000元左右一平方米的房子。这种差异化、多层次供给思路是对的，我们既要为富人造房，又要为中等收入阶层和穷人建房，高中低端房都要有，这样就可满足不同层次居民的住房需求。但我们在引导房价时不能只向高端看齐，更多的要关注中低端房价，关注均价，这个才是普通百姓所需要的。

　　去年衡阳的商品房销售在价格稳步增长的同时，成交量也快速增长，网上签约商品房面积高达298万平方米，同比增长39%，这是个好现象，说明衡阳的房地产市场通过前几年的整治是已经步入了健康发展的良性轨道，怕就怕大起大落。总体来说，2011年衡阳的商品房销售还会继续维持这种量价稳步增长的良好态势。

　　要分析衡阳2011年房地产市场的发展趋势，得从这几个方面来考虑。首先，从需求来讲，随着衡邵、潭衡西线等高速公路的逐步开通，1189立体交通网络的初步形成，交通枢纽地位的进一步稳固，随着富士康、欧姆龙等大型企业的大量进驻，随着经济的快速发展，随着三年塑城计划的稳步推进，衡阳的城市化步伐会越来越快。今后10到15年，衡阳对房子的刚性需求都一直会维持在一个比较高的水平。其次，我们可以分析一下供给。衡阳的房价不会像许多二三线城市那样出现暴涨，为什么？因为衡阳不缺供给。我们许多大小开发商手里还掌握着大量的廉价土地，只要价格上涨，这些土地就会投入生产，变成产品。还有就是衡阳的几个卫星城市会起到抑制房价的作用，像三塘、云集、西渡、呆鹰岭等，这些城镇的房价都不高，均价还都在千字头左右徘徊，而这些城镇到市区也就是半个小时路程，市区的房价一涨，这些地方的房子就会大量投入市场。但2009年、2010年连续两年销售面积大于供给面积，2010年商品房住宅供销比为0.75∶1，这个情况不能不引起重视，如果市场长期供需不平衡，供不应求，房价也会快速上涨，房价一旦涨上去要再降下来就很难。再次，就是一些大盘，高档楼盘的投入可能会拉高房价。比如，如果恒大进来，在珠晖区荷花坪一带开发出一个临江的高档楼盘，估计价格就会“奔五”。还有就是“棚改”，如果“棚改”计划强力推进，大批老城区或者工业区将重建，比如合江套地区，也有可能推高房价，不过这个“棚改效应”至少要2到3年后才会显现出来，对2011年的房价影响不大。最后一个情况就是宏观调控的影响，随着信贷、税收、限购等多项调控措施的出台，投机、投资性购房将受到压制，部分一线城市房价可能出现逆转，作为三线城市的衡阳老百姓的心理预期肯定会发生变化，这样就会造成持币待购，不过，这种持币待购的时间不会持续很长时间，毕竟刚性需求占了我们大部分份额，在2010年房交会上的调查显示，衡阳有购房意愿首套自住的占39%，改善住房条件的占26%，两项相加占了65%，用于投资的只占14%。最近，为了促进衡阳房地产市场健康快速发展，在严格按照国家宏观调控政策执行的同时，相关部门也在出台一些激励措施，比如落户就学就业等，这也会产生一些影响。

　　所以我预测，2011年衡阳的房地产市场还是量会快速增长，可能会爆发井喷行情，我估计如果供给充足，全年销量会超过400万平方米，但价不会暴涨，住宅均价会维持在3000多一点，不会突破3500元，这对我们这个城市的快速做大是有好处的。但商业地产，比如商铺和写字楼的价格会有一轮大涨，随着商业地产的成熟，三产的发展，许多商铺的价格可能一两年内就会翻番。

　　还要说到衡阳未来的楼市格局，我还是主张往东西两翼发展，现在南北已经建了工业园，我不主张东西再建工业园，造成工业围城的局面。现在政治金融中心已经到了华新，去年的房交会上，有关部门做了个需求调查，有37%的人愿意把房子买在华新高新开发区，而愿意买在珠晖区的只有6%，说明大家都看好华新开发区，对华新区寄予厚望。华新区下一步要把商贸教育发展好，完善这一块的设施，打造适宜人居的新城，然后继续向蒸水两岸，雨母山、呆鹰岭、三塘一带推进。东城是我们下一步发展的重点，酃湖是我们老祖宗筑城的地方，依山而建，傍水而居，说明是个很适宜人居的地方，这是一块我们大家都还没有认识到的风水宝地。现在高铁站、大学城都过来了，下一步有了快速发展的基础。关键是我们要做好规划，完善路网等基础设施，引进有实力的投资者，大型开发商，三至五年打造出一座新城出来。珠晖区已经做了64平方公里的“酃湖新城”规划，首期开发16.7平方公里，这个新城我们要把它做好。

　　说到楼盘，我还是推崇大盘。只有大盘越来越多，衡阳的楼市品质才会越来越高，城市才会越来越好，一个楼盘起码要300亩、500亩甚至1000亩才能做出品质，大盘是衡阳城市未来品位提升的希望。当然我们也不要刻意去打压那些小楼盘，关键是要去规范他们，引导他们，为他们做好规划设计，让他们为那些普通百姓建房。衡阳现有的一些大型楼盘担当了很重大的责任，像愉景湾，我一直在关注它，量投放得不错，房子品质也还可以，价格一直比较稳定，满足了中等收入阶层的需求。这样的楼盘就是我们衡阳楼市的定海神针，衡阳如果多几个这样的大型楼盘，就能稳定房价。

作者：罗安宝 (作者系衡阳本土知名经济学家。本文仅代表作者观点，不代表本刊立场)