在调控层层加码的背景下，作为国内首家销售突破千亿的房地产龙头，万科的一举一动都被业内赋予了房企风向标的含义。
　　
　　昨日，万科公布2010年年报，结转的净利润达到72.8亿，是A股净利润总额最高的上市房企。万科总裁郁亮在新闻发布会上表示，为更加适应市场调控的变化，万科将客户定位从刚性需求群体，转向给普通人盖房子。在保证当月开盘销售量达到60%的前提下，根据市场来定价，“前提是只要能把房子卖掉。”另据消息人士透露，长沙万科今年将收缩战线，减少拿地规模。
　　
　　千亿之后，有可能给农民盖房
　　
　　3月8日，万科公布了2010年年报，归属上市公司股东的净利润72.8亿元，同比增长36.65%。也以1081.6亿的销售金额成为国内首家千亿级房企。
　　
　　去年大部分不受调控影响的二三线城市，为万科规模迅速做大作出了极大贡献，但今年限购令开始蔓延至二三线城市，而万科今年的销售目标计划在1400亿左右，千亿之后的万科靠什么来竞争继续走下去？
　　
　　“以前是面向刚性需求群体，现在我们转变到坚持为普通人盖房子，这样还有很多空间，可以长远做下去。”郁亮所理解的是，坚持为普通人盖房，就能够应对总理呼吁的问题。
　　
　　“有人说人口出现拐点了，房地产行业会出问题了，我们不这么看，人口出现拐点的时候就是老龄人口的增加，这对我们也是机会，中国还没有特别适合老年人居住的房子，这是一个新的市场空间。”至于说到更长远的未来，郁亮表示，万科有可能给农民盖房子。
　　
　　价格随行就市，前提是把房子卖掉
　　
　　截至2010年末，万科规划中项目对应权益建筑面积约3640万平方米，基本可满足未来两至三年的开发需要。2010年，万科新开工面积为1248万平方米，万科表示今年依然会保持在大约1300万平米的开发量。
　　
　　万科今年要保持销售额的同比增长，推盘量也会增加，在调控的重压下，开发商的销售压力也随即增大，至于今年价格涨跌，郁亮表示，万科的定价究竟是根据消费者所能接受的价格来定，还是会随行就市，前提是只要能把房子卖掉。
　　
　　2010年长沙市新建商品房销售量创历史新高，累计销售备案2133.37万㎡，同比增长50.25%，其中住宅批准预售1877.71万㎡，同比增长44.14%，在全国商品房销售面积上名列前茅，让很多开发商感到兴奋。
　　
　　据了解，长沙万科今年将收缩战线，减少拿地规模，先开发长沙现有的七八个项目，而万科的销售策略，依然是按照新开盘当月认购率超过60%以上的要求进行促销。
　　
　　接近万科高层的一位人士告诉记者，长沙2010年成交量太大，且三分之二的购买力都在长沙市以外，在信贷紧缩的情况下，今年的销售量会降低，而价格跌的可能性也比较大。
　　
　　长沙限小，影响不大？
　　
　　随着限购令蔓延至二三线城市，万科2011年1400亿的目标压力也随即而来。
　　
　　在二十多个已经限购的城市中，交易量都或多或少受到了影响，但郁亮告诉记者，现在出现了一个新的变化，就是限购之前很多人买两房，限购之后两房没有人买了，很多人买小三房。为什么呢？因为只有一次机会买房子，所以要一次性解决基本居住需求，原来两房可以梯度消费的，现在不行了，需要一步到位。
　　
　　就长沙而言，限购令的打击面有限，只限购90平米以下的新建商品住房，90平米以上的房子还是可以任意买，且二手房也不在限购范围内，而对于占据长沙购买力三分之二的外地人，只要办理居住证，即可买房。
　　
　　2010年，万科144平米以下的房源占比达到88%，其中90平米以下的房子占比约一半，不过万科表示，他们的市场主要集中在一线城市，所以长沙的“限小不限大”，对长沙万科的销售来说，影响并不大。
　　
　　[现场花絮]
　　
　　郁亮：管理团队很和谐
　　
　　近期，王石“游学”的消息引发了大家的关注，加上国美陈晓被爆可能离开，在新闻发布会现场，有记者提出“如何看待王石主席目前的角色”和“你跟王石主席却合作了20多年，这似乎和国美是两个极端的例子。请问郁总你在万科21年的感受是什么，是否和陈晓一样困惑？”的疑问。
　　
　　郁亮很平淡地回答说：“王石主席的地位和角色都没有任何改变，他预计31号将回国参加万科的股东大会。因此大家不用猜测这方面的变化，包括我和他的分工。王石是个不断挑战自己的人，现在比之前登山的时候好多了，因此没什么需要好说明的。我跟王石存在长期的默契，做好公司就行了，没什么具体的分工。”
　　
　　针对后一个问题，他说，“万科管理团队很优秀，但我不愿意跟其它行业比较。万科给中国企业界的一大贡献就是给业界提供了很多优秀的职业经理人。有很多经理人离开了万科，但他们很喜欢万科健康丰盛的企业文化，王石就是一个表率。价值观这一边，管理团队和公司之间是很和谐的。我们该承担的责任也会承担，比如2008年。” 作者：陈小瑛