“地产大炮”任志强

要说任志强，绝对有三天三夜说不完的话题。作为地产行业一个“典型”的人物，光是网上能搜到的任氏语录就足以让你为之兴奋和感叹好长一段时间。作为一个有着下过乡、参过军、创过业、坐过牢的公众人物，任志强以“敢言、直言”著称，以至于他被业内人士冠以“地产大炮”的尊号。不少人认为他是地产界的“思想家”，他也经常以一个“斗士”的形象唇枪舌战；但也有很多人认为他是“既得利益者的代言人”，他的很多言论都在刺痛着普通购房者的心。他的观点屡屡遭到围攻，被驳斥但始终难被推翻，以至于他对行业、政策的某些判断已经被定义为“理论”。

在中国地产界，任志强是唯一一个能和美国布什总统一样享受“扔鞋待遇”的人。面对着众多期待着政策压低楼市价格的购房者，他尖酸地提出“让买不起房的人能买得起房是社会的失败”，面对着保障房建设大浪潮，他却认为“经济适用房早就该取消了，我们现在在拼命的要求它取消。”在很多人看来，任志强就是一个捣蛋的人，但在很多人眼中，这些都是常人不敢言的“真话”。评论家叶檀(微博)曾在文章中定调，任志强就是“一个性情中人，是一个义气人士，但他不是粉丝口中真正的英雄”，而经济学家茅以轼眼里，任志强更是“真正关心群众”的人。

不管怎么说，任志强是要退职了，据他自己日前透露，已接到上级组织部长的正式通知，将卸任华远集团董事长的职务，但仍任上市公司的职务。虽然任志强退职引起了业界的一阵骚动，但这仿如并非是重点，大家关注的是任志强是否“退隐”后仍有大炮的作风。

显然，现已证明业内对“任志强绝不会离开房地产市场”的判断是正确的。在宣布“退位”后，任氏仍在继续对楼市发表着尖锐而独到的见解。他在4月10日面对媒体采访时就断言，“今年全国房价平均下跌不会超过15%，因为今年的日子远比2008年好过，房企不会降价20%-30%”，其理由是房地产行业的外部环境在6月份后会趋向宽松。更为尖锐的是，在他认为，“政策若持续久了，最先倒下的不是开发商，不是银行，而是地方政府。”

看来，任志强仍是任志强，不管是不是房地产企业的高层管理者，作为一个自认是“除小泉和陈水扁之外，中国人最想揍的人”，“大炮”的作风并没有因职位的变动而有所消退。

南方日报记者蒋劲劲

任氏理论一：

房价越调越涨！

2010年4月7日，任志强发表题为《新华时评作用不大房价越调越涨》的博文。从此以后，“房价越调越涨”就被坊间冠为任氏理论，也是任志强发表的议论中传得最厉害、最惹争议的一次。在任志强的“房价越调越涨”的观点中，首先给房价下了一个定义，他认为，房价“在国际上是所有的可以交易的房屋的价格，而在中国却只是商品房”。在国内的市场，并没有严格地区别房地产市场化部分和政府保障部分两类人群，而是混在一起讨论房价。因此，尽管官方为调控政策出台不断吹风，但却事与愿违。时间证明，在房价的问题上是屡调屡败、屡败屡调。任志强提出的观点异常鲜明，“让保障性与市场化分离”、“让房价由市场调控，让政府用市场供求方式来调控市场”。

-市场论证去年全年平均涨幅近10%

尽管任志强“越调越涨”理论在业内所受到的抨击很多，甚至有人认为，该观点要把中国的“楼推向深渊”。但有一点却无法不认同，那就是在任志强的观点有国家统计局发布的《2010年统计公报》中却得到了极好的佐证。在去年4月起，政府执行的一系列房地产政策被认为是史上最严厉的调控，但是国家统计局公布的数据显示，全国房屋销售价格去年全年平均涨幅达到了9.99%，而全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅更是达到了13.67%。在广州，阳光家缘的网签数据显示，去年1月至12月，一手网签均价高达13107元/平方米，同比2009年上涨了38%。史上最严的调控结果仍是房价的快速增长。任氏的“越调越涨”理论在这里似乎已经得到了完美的论证。

-背景解析政策轨迹“任氏化”

关注一下时间，任志强的“越调越涨”理论的提出刚好是去年第一波楼市大调控即将开始。有分析认为，之所以任氏理论能被人称为“定理”，并且在市场中屡受验证，最关键是任志强作为资深的房地产人，他看到了房价上涨的最根本动力所在“支撑房价的并非是刚性需求，而是投机性购买力”。而在任志强的博文中，也提到“用行政的非市场的手段可以抵制需求，但不能满足需求”。事实上，在去年第一波调控出台后到后来的第二、第三波调控，政策针对人群不断在进行调整，从全面打压市场购买情绪到更针对投机行为，从打压商品房市场到提出商品住宅与保障房“双轨运行”，这仍是沿着任氏在去年4月表达的思路在走。

南方日报记者蒋劲劲

任氏理论二：

保障房将留后遗症

任志强除了对商品市场发表评论，对于今年轰轰烈烈的保障房建设也有着独到的见解。任志强在4月10日媒体见面会上就提出，目前进行的保障房建设，会“留下很大的后遗症”，今年保障房建设带来的问题将在“两年后非常严重地暴露出来”。任志强提出“保障房后遗症论”的一大原因是融资问题。他认为受到冲击最大的并不是开发商和银行，而是地方政府将背负着“不堪重负”的建设压力。此外，他还将矛头直接指向保障房的对象，他认为，大规模的建设有可能出现“保障房不是供给专有的保障以象，而是演变成了特定权力阶级的内部分配”。据任志强提出的“保障房后遗症”论调，这种内部分配现象在此时没有表现得那么严重，只是因为第一次分配会讲“一些限制条件”，但最终问题总会暴露出来，而且会很严重。

-市场论证三年“完工”变“开工”

任氏的“保障房后遗症论”直接指出保障房建设浪潮下的两大核心问题：一是保障房资金；二是保障房分配。尽管有业内人士对此论调嗤之以鼻，而“两年后爆发”的断定现时也仍难证实，但对照眼下的现实，不难发现任氏理论不乏一一对应落位者。

首先在资金上，3年3600万套建设计划，4.3万亿元的庞大资金需求，各地方政府叫苦的声音不断。而政策也在一松再松，原本要求3年“完工”，现在已经变成了“开工”。但即便如此，据住建部的估算，今年1000万套的任务指标仍短缺1.3万亿元。此外，各地不断爆出的保障房申请造假新闻也在论证着任氏的“保障房后遗症论”。去年北京就曾查出1430户家庭申请保障房造假，今年深圳也爆出45例保障房申请造假，其他各大城市保障房申请造假案例也在不断涌现。

-背景解析新道路下的担忧

对于任氏的“保障房后遗症论”，可以说是任志强发表的又一预见性的论调。其出现的背景正是目前国家大规模推行保障房建设。切实地说，这是在国家试行保障房与市场分离新道路环境下，配套资源法规无法跟上的担忧。

目前对于保障房建设，如何筹集足够的资金是业内最关注的问题。目前由于保障房建设回报率不足6%，比存款利率还低，并不能引起资金的关注，开发商高调响应，却总是雷声大雨点小。此外，由于仍没有明确的法律对参与保障房的行为进行规范也是存在的事实。造假风下申请购买“以假乱真”的成本极低，骗取保障房的行为并没有相关的罪名。法律的缺失为任氏的理论提供了支撑的平台。

南方日报记者蒋劲劲

任志强语录

“房产品牌就应该有暴利。”2005年

“公开房屋成本，就如同让开发商公开自己老婆的胸部有多大。”2006年12月

“历史证明房价永远都是上涨。”2006年

“房地产非暴利，农民工也买得起房子。”2008年

“买不起房就该回农村。”2009年

“房价可以控制人口增长和控制人口素质。”2009年

“房地产商需要囤地，地里有粮心中才不慌。”2009年

“我从来不认为80后买房难。”2010年3月

“傻瓜才期待房价下跌。”2010年