停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。人们注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产等不在限购范围内。于是，在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产，商业地产发展是否能逆市利好，迎来发展的春天，成为投资的最好时机？

大连万达集团董事长王健林、首创集团总经理刘晓光、中国房地产研究会副会长顾云昌、中华全国商业信息中心主任王耀、中国商业地产联盟秘书长王永平(微博)等在内的地产大腕及行业专家日前齐聚“中国商业地产行业发展论坛·2011年会”，纵论商业地产面临的机遇和挑战，并积极探讨商业地产的发展方向。专家普遍认为，商业地产市场规模发展空间广阔，但进军商业地产市场要有风险意识和创新意识。

商业地产市场发展空间广阔

目前中国的城市化率还较低，城市化进程为商业地产发展提供了广阔空间。中国商业地产联盟秘书长王永平介绍，由中国商业地产联盟和中国指数研究院联合编撰的《2010－2011中国商业地产发展报告》佐证了这一观点。1965年日本的人均GDP水平达到3000美元，其后的25年间日本的零售业一直保持快速的发展，直到1990年的亚洲金融危机导致日本经济衰退；1986年韩国的人均GDP水平达到3000美元，到目前20多年的时间零售业一直保持快速发展的势头。2008年中国人均GDP达到3000美元，达到了零售业快速发展的基础，2010年超过4000美元，参考日韩经验，专家认为今后20年将是中国零售业及商业地产快速发展时期。

消费水平的提升也为商业地产的发展提供了良好的机遇。在商业地产领域长袖善舞的首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光认为，2010年我国GDP总量超过日本，成为世界第二大的经济体，同时又是世界上人口最多的国家，这两个数字结合在一起，中国商业地产的前景应该是很诱人的。有两组消费数据可以说明中国的消费潜力，一组是2010年年底高盛的报告，中国奢侈品的销售量增长居全球第一。另一组数据表明，中国消费品消费总额到2015年可以达到2000多亿人民币。

统计数据显示，新一轮楼市调控政策以来，北京、上海、广州等一线城市的商业地产市场十分活跃，三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达179．70％，销售面积同样出现强势增长，环比增长71．41％。与此同时，万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占比例。

创新成为商业地产必然选择

专家认为，商业地产和住宅地产的不同在于商业地产联系到商场，商业地产最后就是研究商业。所谓商业根据什么来做深入探讨？有一个很清晰的规律，就是经济发展。经济发展的不同的阶段，人们对商品的追求、消费的追求是不同的，这样就会产生不同的需求。创新的本质是因为新的需求的出现，新的需求是商业地产创新的根本动力。人们对生活的追求是不会有尽头的，而且随着社会的发展，新的生活方式也会不断地出现，商业地产创新成为必然。

2010年，在商业地产的开发模式上，以万达广场等为代表的城市综合体、购物中心仍然是主流模式，同时出现了文化与商业地产、艺术与商业地产结合以及首创奥特莱斯“新城市(北京)主义”等商业地产新模式：诚品书店融书店、文化创意商店和餐饮旅游服务为一体，打造“文化创意城中城”；内地首个K11艺术购物中心将艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物想结合，引领购物休闲新体验；首创推出“新城市主义”，在奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，打造集品牌购物、嘉年华游乐、影视娱乐中心三位一体的商业新模式。

中华全国商业信息中心主任王耀指出，未来电子商务发展对商业的影响不可小觑。他认为，电子商务将对我国中高端百货店产生巨大影响，美国的统计数字表明，1993年到2010年，百货店的销售直线下降，它正好跟电子商务交易成相反趋势。虽然目前中国的中高端百货仍保持高增长，但它是是从品牌商、供应商要取高额的保底、高额的扣点来保证利润的。目前中国百货店当中购物的主体50％以上是“80后”，网络购物的主题也是“80后”，互联网的发展、电子商务的发展将改变人们的消费习惯，消费方式的变化对传统商业及商业地产又提出了新的要求、新的课题。

进军商业地产市场要有风险意识

目前我国正处在城市化、工业化快速发展过程中，总的来讲商业地产在中国的机遇很大，但也有很多挑战。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，在商业地产市场竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量的供应商业地产土地，一定会造成供大于求。顾云昌形象地比喻：“搞住宅地产就好比在游泳池里游泳，但是商业地产就是在大海里游泳。”他着重指出，“我觉得应该注意这里面的风险”。

顾云昌指出，商业地产和住宅地产是两个不同的市场，尽管是有相关性，但是两个市场表现出来的市场状态是不一样的。原因在于住宅地产是供不应求，而且是严重的供不应求。2010年全国的商品住宅竣工面积是6亿平方米，销售面积是9亿平方米。2006年－2010年，全国的商品住宅竣工面积26亿平方米，卖了36亿平方米，这就是供不应求。为了解决中低收入家庭的住房问题，国家开始大力发展保障房。而商业地产市场，总体上是供大于求，企业进入商业地产市场，必须具有风险意识。

“如果地产整个行业出现了下行的大趋势，整个行业的预期发生变化，投资收缩或者是整个行业连续一两年出现下行的问题，我觉得商业地产很难一枝独秀。”全国政协常委、全国工商联副主席、大连万达集团董事长王健林认为，作为地产行业的一个分支，整个行业具有关联性，如果半年后整个房地产的调整趋势确立，影响可能会逐渐显现，因为整个行业资金的流动性会发生变化，预期也会产生变化，不要认为买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。

专家认为，投资商业地产，一定要研究好运营管理，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产行业成功。“很多公司进入城市综合体，进入商业地产，宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅，这种心态和打算，我判断十之八九不能成功。”王健林指出，商业地产投资切忌盲目。