2月24日下午,纷扰多时的广州版国八条细则终于落地,至此调控细则落地的城市已经增加至17个,虽然依旧未及总数的一半,但对楼市的冲击已经开始显现。限购政策究竟能否长效抑制楼市投资冲动?会否在重压之后,楼市出现超强反弹?除了限购难道就没有其他更有效的措施了吗?

　　限购将拓至72个城市?

　　“广州楼市新政细则一定会在全国"两会"前公布实施。”广州主管国土房管工作的副市长苏泽群2月23日表示。当公众都认为穗版细则要拖到3月之后时,2月24日广州国土房管局突然召开新闻发布会,宣布广州限购细则落地。这个前后不足20分钟的发布会略显匆忙,而细则内容则比预期宽松。

　　其实早在二月初,广州楼市调控细则已经拟定并提交政府部门,2月18日广州市政府常务会议就原则上通过了“新国八条”的落地细则。这份早已向媒体透露内容的细则提出,将广州两县级市从化、增城纳入限购范围。然而最终结果却是维持广州十区限购。广州房管局的知情人士会后向记者表示,增城、从化并非就此免于限购,因为“两地与广州不属于同一行政级别,他们要单独提报告给广州市政府。现在正等待批复,预计将于3月底公布”。

　　早前,市场上争抢末班车的热情却被点燃。2月14日至20日,广州房地产成交量大涨,除了前两天楼市网签量低于200套外,其余五日成交量均在两三百套,已经恢复到去年年底的水平。而被传言难入限购范围的从化、增城,周成交量涨幅分别达到591%、120%。

　　已经落地细则的一线城市,市场成交则是寒冷难耐。同一时期,上海商品住宅成交面积为5.1万平方米,与19.1万平方米的年均周成交量相去甚远。而同期的供应量也仅1.2万平方米,低于春节假期的供应,供需均急剧萎缩。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示,2月17日楼市调控细则执行首日,住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成。北京的二手房市场也落入低点,2月以来,截至房屋交易权属系统和存量房网上签约系统升级之前,成交仅为7237套。北京中原预测,在恢复签约后签约量也会明显降低。预计2月市场总网签将不足万套,相比1月份的23478套下调6成,这也将创造2010年2月以后的首个不足万套月。

　　而且有迹象表明,限购将推广至全国。据1月27日国务院办公厅发出的通知,尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高的城市,均要在2月中旬出台限购细则。京、津、沪、渝4个直辖市,大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,再加上27个省会城市,明确将要实行限购的城市达到36个。

　　而2月15日,国家信息中心经济预测部表示,住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单,但没有公布具体名单。有媒体预计实施限购政策的城市将翻一番至72个。

　　“堵”的结果会如何

　　在沪渝房产税试点出台后,潘石屹曾在媒体上表示,“已经想不到还会有什么措施推出”。话音未落,京版调控细则出台。其中的规定让许多京漂一族大呼难以接受,其中规定外地人购房须提供五年纳税证明。“链家地产”的数据显示,今年1月北京卖出的住房中,有44.8%是非北京市户籍居民购买。

　　但17个已公布调控细则的城市中,有6个没有在全市范围内限购。贵阳市规定限购范围只在一环内,成都的限购也只限主城区。而这两个城市的主要供应均在非限购区域,预计对楼市的影响有限。青岛、贵阳、长春等城市均明确了执行时间到2011年年底。

　　这样的限购行动究竟会对楼市产生多大影响?中金公司的预测则偏向保守。其预测若全国有40个城市采取全市范围限购方案,全国成交量将下降18%,考虑到部分城市仅针对主城区限购,全国住房成交量下降应当在9%~18%之间。另外,考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长,实际影响可能低于上述预期,预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%,其中一线城市约下降1/3,二线城市约下降1/4。

　　而究竟限购能否降下房价,经济学家对结果有些悲观。中欧国际工商学院教授许小年认为,房价不是由短期供求而是由预期决定的。如果行政调整让投资者形成未来需求上升、供给减少的预期,房价很难降下来,甚至会形成更为强烈的投资冲动。

　　2010年年底的楼市反弹就是一个很好的反例,去年年末深圳传言限购政策将到期,导致楼市出现一波激烈反弹。被压抑大半年的投资需求突然爆发,世联地产[简介最新动态]的统计数据显示,深圳去年最后一个月的成交量环比增长了64.6%,北京反弹幅度更大,环比增长85.2%。杭州、上海分别环比增长56.7%和47.2%。

　　但这种势头没有延续到今年,世联研究认为,这是因为“新国八条”的及时出台,市场需求被短期遏制。但如果明年没有“新国八条”这种强力政策压制,未来楼市的反弹会如何?

　　土地增值税虚晃一枪

　　住建部一位官员向记者表示,现在民众的视野都集中在限购上。实际上“新国八条”还包括其他的调控措施。

　　其中京版调控措施明确,将对定价过高增值额过大的项目提高土地增值税预征率。此前《中国经营报》也曾独家报道,在国务院下发的房地产调控相关文件中,确实包含了对“高出区域平均价格的高档楼盘重点进行土地增值税清算”的内容。

　　其实早在去年年初的第一波调控中,业界就曾预计土地增值税将成为楼市调控的重点。因为现在的土地增值税采用的是以销售额1%的税率预征,而实际上,按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,该税收将实施累进税率,最低30%,最高达60%。

　　在去年传出要清算土地增值税的消息后,世联地产就有报告指出,2009年开发商按现行预征率,最多只预付了763亿元土地增值税,如果国家严格累进税率计算,2009年开发商应缴土地增值税额最少也达到2641亿元。换言之,仅2009年开发商就要补交近1800多亿元的税款。可见在土地增值税上动刀,对开发商而言可谓伤筋动骨。去年以及早在2007的所谓“清算土地增值税”的行动,最终都不了了之。

　　“北京只表示提高土地增值税预征率,这已经比预计打了折扣。”上述住建部的官员表示,主要是担心政策叠加的后果。无独有偶,2月中旬广州国土房管局的知情者也曾向记者透露,穗版的调控细则也规定,如果开发商卖房与区域内价钱相比偏高,将要严格执行土地增值税清算。但最终结果却是穗版国八条细则对此只字未提。有业内人士表示,京版细则打折扣,穗版细则更是“折上折”,“显示地方政府还是担心调控太猛,市场受冲击太大。”

　　在已出台的政策细则中各个城市出台的力度各异,大部分在“新国八条”的细则基础上,还出台了部分更严厉的政策。例如北京除了针对定价过高的项目提供土地增值税预征率,更是要求土地价格不得超过之前的价格。

　　成都、南京、无锡等城市明确要求预售项目3月之中不得提价,3个月后提价必须重新申请预售证。而青岛也要求恢复征收新建商品房转让手续费等等行政手段。

　　这一系列的行政手段能否短期内平抑楼市,让保障房措施发挥长效作用,以开创出楼市新格局?有待观察。