2010年是衡阳房地产市场稳定发展的一年，经历了多番的调控和盘整，市场呈现出一片欣欣向荣的局面。但在这企稳回升的背后，房地产市场依然存在着许多的不成熟，依然纠纷频发。以下是几种购房过程中比较典型的纠纷，在2011年315之际，本网进行规整以继续提醒市民，注意维护购房过程中的自身权益。

    案例一：定金交后房价涨

    一家开发公司开发的某楼盘于2009年便开始进行推广。开发商同购房者签订预订协议，收取定金，并承诺小区房屋每平方米售价将在2500元左右。然而该项目工程时停时动，一直到2010年初才达到预售条件，并且每平方米售价增加了400元，而2010年上半年同等地段均价也只有2700元／平方米左右。

    分析：预订协议也是合同，如果其中标明买卖双方、房号、价格和违约责任等实质性要件，开发商就必须履约，否则要承担违约责任。购房者应当注意，“订金”和“定金”一字之差，却有很大差别，订金没有定金那样的法律效应，要防止开发商在开具票据时耍花招，将“定”字写成“订”字。

    案例二：承诺配套成空谈

    张先生于2008年底在某楼盘开盘时购买了一套住宅。当时该楼盘楼书宣传有游泳池、网球场、羽毛球场等，还有2000平方米的星级会所和超大面积的园林绿化等配套设施，承诺在2009年8月交付。然而2009年5月张先生在楼盘现场建设时，发现以上配套只有羽毛球场还存在，园林面积也少的可怜，并且房子还要到2009年底才能交付。该房产公司以漂亮的广告吸引消费者，却没有将其广告内容具体写进合同中，使消费者上当受骗。

    分析：《合同法》明确规定，开发商对楼书等构成要约的商业广告，要承担法律责任。国家建设部2000年的《商品房销售管理办法》也规定，房地产开发企业的商品房消费广告宣传资料所明示的事项，应当在商品房买卖合同中约定。建议：首先，消费者在交易过程中必须把相关的信息资料、广告资料与房地产交易文件系统保存，作为以后谈判、协商乃至诉讼的证据；其次，出现问题时及时求助专业、权威的维权机构，以便能够及时得到专业的维权指导；最后，对具有普遍意义、明显欺诈的行为，应及时通过相关政府部门或维权机构及时制止，以免给其他消费者带来更多、更大的伤害。

    案例三：延期交房很常见

     延期交房在我市的房屋交易环节中一个非常典型的纠纷，如果遇到比较诚信的开发企业，消费者尚可按合同要求顺利拿到逾期交房的违约金，但我市大多开发企业在延期交房方面都是能躲就躲，能赖就赖，消费者维权艰难。

     分析：在签订商品房买卖合同时，留意关于逾期交付的条款，尽量约定具体详细。等到交付时，发生逾期交房的事情，事先可与开发企业进行协商解决，如开发商无意协商，业主也切不可姑息纵容，可联合起来向法院起诉或申请仲裁等方式维护自己的合法利益。

     案例四：交房时乱收费

    彭小姐收房时，比预先知道的要多交了几千元莫名的费用，其中包括防盗门1300元，可视对讲系统1000元，电话开通押金200元等等。诸如此类在交房时乱收费的现象，近几年虽然呈减少的趋势，但也依然存在着少部分开发商收费含糊不清，乱收费的情况。

    分析：2009年7月1日起实施的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》中明确规定，“与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用，均应计入房价内，不得另行收取”。业主在收到入伙通知后，要了解需要缴纳费用的明细，看这些项目中有无乱收费，高收费的情况。在交纳相关费用时要求开发商出具相关政府物价部门的收费文件。

    案例五：交房流程不合理

    在衡阳收房时，普遍存在着这样的现象，业主的房款明明都已经交齐了，去收房的时候偏偏不让先看房验房，必须要先交了物业管理费，签字领了钥匙，才能验房。收货前先验货这种最基本的权利都被剥夺了。

    分析：遇到这种情况应该据理力争，先验房再收房。书面验收包括收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和查验《竣工验收备案表》等。现场验收则包括房屋水电设置是否正常、墙面、地板、天花板是否有裂缝，配套是否到位等等，如不符交房标准，则可拒收，等开发商整改到位后再验房收房。

    案例六：县区时有一房多售

    我市前几年出现过“通程大厦”、“都市春天”等一房多售比较典型的案例，严重损害消费者权益，但随着预售制和网上备案、房产权属登记的完善，此种现象目前已越来越少。但在县区，由于这些制度还没能够完全覆盖，因此，还存在少量一房多售的现象。“一房多售”主要是由于开发商资金链断裂，将一套商品房同时卖给两个以上购房者，开发商可借此骗取银行的贷款和客户的购房款，而消费者的房产证则无法办理。

    分析：市民买房前可先到房产局调查该楼盘的权属登记和抵押情况。开发商在资金链断裂时一房多售，骗取银行贷款，可能涉及到合同诈骗问题，可以提请公诉。且一房多售性质恶劣，按照最高法院的司法解释，一房多售属于欺诈行为，最高可以按“退一赔一”的原则赔偿，也就是说，原本价值40万元的房产一房多售提请诉讼处理，最高可获得80万的赔偿。

    案例七：入住多年证件仍未办

     经常会有这样的现象，房子都已经住了好几年了，却一直没能拿到产权证和国土证等证件。业主们为此多次向有关部门反映，税务部门说开发商费用没缴全；而开发商有的推诿说所有费用已经缴纳，证件正在办理中，有的开发商则干脆避不见面，能拖则拖。

    分析：我们经常碰到这类房产案例，办证迟原因复杂，主要牵涉三方面的因素：一是开发商未交齐相关税费，或者由于诸如超规划建设等不规范行为需要接受处理等；二是相关主管部门原因；三是业主方面的原因，如未按时收楼等等。其实主要原因或者说大多数的成因还在开发商方面，由于土地出让金没缴清，或是一些审批手续还未完成，造成证件不能办理。“只要开发商开发各环节手续清晰、资料齐全，商品房交楼后办房产证并不难。”市房地产交易中心有关负责人强调。事实上，房屋销售合同一般都约定了产权证的办理期限，购房者可以此维权，保障自己的合法权益。

    案例八：物业管理质量差

    由于许多物管公司服务质量不高、服务态度差，管理人员时常与业主发生冲突，导致消费者对物业管理的投诉呈上升趋势。虽然很多物管人员都能尽心尽职，但物管人员素质参差不齐以及物业公司经营欠缺规范化的现状仍难以掩盖。

    分析：究其原因，一是行业发展不规范，相关法律配套不完善，且存在违法不究、执法不严的情况；二是对物管企业资质的评核不够严格，众多操作不规范的小物管公司大量存在；三是许多物业管理公司由发展商建立，缺乏竞争动力，从而降低了对人才素质的要求。国家规定，物业管理从业人员必须持证上岗，但实际上，许多物业管理师和保安人员根本就没有资格证。另外，物管公司对保安人员的招聘工作把关不严，相关的管理和培训不到位，也是其中的重要原因之一。根据相关法律法规，业主有权更换物管公司，但必须通过业主大会的投票来解决。一些小区在更换物管公司时，之所以遭到开发商和旧物管公司的阻挠，多因业主或业委会没有按照法律规定的程序来执行。而对于一些还没有成立业主委员会的小区来说，成立业主委员会是当务之急。

    如何减少和避免这些纠纷呢？笔者认为，首先政府要加强监管，对于一些老百姓比较关注的问题，出台严格的管理政策，规范交房流程和环节，杜绝霸王行为。其次开发商也要着眼未来，诚信经营，加强质量管理水平，提升品质和服务。而消费者也要增加对房产知识的了解，对于侵害自身合法权益的事情，应合理合法维权。

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    作为消费者来说总处在比较弱势的位置。一些乱涨价、捂盘、少面积、房屋质量问题或者是广告宣传误导的问题，有些消费者不知道具体的流程怎样操作。对于这点，市城建开发办相关负责人给予了一些专业的建议，具体如下：

    第一，提醒消费者，买房时不仅要选地段看配套，还要选诚信较高的开发企业，在同等的条件下，建议选历年来在市场中口碑相对比较好的企业。这样的企业，在你购买房屋遇到问题时，它的处理也是比较及时有效的。这点非常重要的。 

    第二，消费者从签合同的那天起就可能会遇到各种各样的问题，为了维护好自己的权益，就要保留相关的证据。诸如报纸网络电视户口等等媒体上的相关广告，以及楼盘的宣传册楼书等，你都可以通过复印下载保存等方式保留下来，这些都是证据，可以维护你日后的权益。

    第三，如果遇到了问题，建议消费者有理有据的向开发企业提出。因为当消费者拿到房门钥匙后，面临的就不是开发企业，而是物业公司。而物业公司和消费者之间没有房屋买卖的任何法律关系，因此物业公司往往会成为开发商的挡箭牌，这个时候不要被物业公司挡在门外，而是应该直接去找开发企业交涉。 

    第四，合同是我们保护自己权益的非常重要的法律武器。在签订合同时，有些条款对方明显是不讲诚信和公平，甚至违反了相关政策规定，那么即使你非