邬琼

3月31日，在国内多个城市公布房地产调控目标之后，长沙市终于出台了与其他城市相差无几的目标——2011年新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

但即使在目标公布前，作为长沙最为一家大型房地产公司的营销负责人，雷云和他同事们也似乎已经不再关注刚刚公布的长沙市的房价调控目标。

“我们在做推盘前的准备，调控目标即便下来，也不会对我们的计划有太多的影响了。”雷云说，“不会太出乎意料的。”

雷云的信心来源于3月4日长沙公布的限购令，其主要内容是，长沙市对市辖五区已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在市辖五区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在市辖五区已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供该市居住证的外地家庭，暂停在该市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。

市场对政策的解读是：限小不限大，限内不限外，限新不限旧，被称为最宽松的限购政策。

限购令与调控目标一个月初，一个月底。长沙三月，对于购房者来说，是买房月。

惊魂的一周

真正意义上让雷云感到紧张的是长沙市政府出台限购政策前的日子。

春节后，房地产市场反馈回来的信息并不好，2月底，雷云的上司代表公司参加了长沙市建委召开的一次通气会，会后，上司带来的消息是长沙市可能会提出从紧的限购政策。

事实上，此间坊间流言甚多，有传言，长沙原本向建设部申报了一个相对宽松的限购方案，但是该方案被建设部打回来了。

在这个背景之下，长沙市建委组织主要开发商开会通气，政府的判断是，偏松的限购方案不会被中央政府同意。

雷云说那一周公司所有的营销计划均已停止，原本预计三月开盘的项目推至四月，切实的营销方案要在长沙市具体的限购政策出台之后再行安排。

“我们仿佛在等待最后一只调控的靴子落地，很难解释当时的心情，只是想今年总部交下的任务怎么完成。”雷云说。

但3月4日，雷云的上司知道长沙市落地的限购政策之后，拍着桌子就开始骂娘，而后是一脸释然的喜笑颜开。

这是一个出乎所有人预料的限购政策，长沙市房地产行业将其解读为：“限内不限外、限小不限大、限新不限旧”。即限购政策仅局限与长沙市内五区，郊县不限；仅限制90平米以下户型，90平米以上户型不限；仅限制新建住宅销售，二手房不限。

这是各地自有限购政策以来被认为是最为宽松的限购政策，也是令雷云这样的行业从业人员感觉到最具戏剧色彩的政策。

“不知道长沙市怎么会做这样一个政策，也不知道这个政策怎么会被批准。”雷云说。

雷云迅速和自己的同事做了一个简易的市场调查，调查后的结果让雷云吃惊，此前他们判定可能持观望态度的客户已经结束观望，70%以上的接受调查对象表示愿意迅速买房，并进入看房和选房程序。

调查发现看房者的意见趋于一致：长沙市政府支持房地产行业，不希望看到房价下跌。

“原本已经对市场失去信心的购房者认为市政府会支持房价上涨，中央与地方政策态度的差异性开始让这些购房者担心房价继续上涨。”雷云说。

此间，雷云同时发现一个细微的变化是，更多愿意进入市场的购房者开始担忧，长沙如此宽松的限购政策是否会引来新一轮的宏观调控。“买房趁早买”的情绪开始在长沙市蔓延。

于是在向上司提交营销计划时，在定价方案上，雷云写道：鉴于市场对于政策调控产生了怀疑情绪，认为地方政府支持行业发展，价格承受心理开始增强，可以试探性涨价。

买房难

房地产商的释怀，其连锁反应就是购房者买房难。

“我们想买房，但是买不了。”张辉自去年年初便已经开始有了购房意愿，但去年年初连续出台的政策让张辉以为市场价格会有调整。

进入2010年下半年张辉发现自己的判断完全错误。长沙市场像疯了一样在抢房子。“每每走到一个中意的楼盘，销售人员的答复都是房子卖完了。”张辉说。

张辉自己也想不明白为何长沙的房子卖得这么好。张辉的买房计划被迫再次搁浅，时至新年，张辉看到了中央发布的史上最为严厉的房地产调控政策。张辉开始紧张地关注长沙市的房地产政策，他再一次猜想，也许房价真的要掉了。

长沙的限购政策落地之后，张辉彻底绝望。他决定买房，但很快他发现他似乎已经很难买房了。

“我的朋友是去年年底买的房，到现在按揭贷款还没批复下来，我问银行现在按揭贷款的情况，一些银行对我说，现在根本就不放按揭贷款。”张辉说。

情况比张辉说的更复杂。“原来是有十几家银行给我们办按揭贷款的，但现在办按揭贷款的仅有两家。而且额度很少。”雷云说。

雷云了解到的真实情况是，银行目前已经严格按照地方房地产备案及个人纳税情况对按揭贷款进行审核。国家似乎已经将各地房地产登记部门的备案系统与税务系统嫁接，银行可以直接在相关税务系统上查找贷款人的税收记录，以及购房情况。

“银行现在异常挑剔，他们只要最优质的按揭贷款客户。”雷云说，“我们有很多客户想买，但是他们怕银行不给办贷款。”

但张辉毕业后即在长沙市稳定的事业单位工作，他未婚的妻子亦是公务员，又是首次置业，有6年的纳税记录，按理说，张辉属于收入稳定的银行优质客户。

但雷云说，整个地方性的房地产备案系统仍在调试当中，政府积压了大量的去年年底以来的房地产交易未有备案，是以新的房地产交易备案速度滞后了，没有相关备案可查，银行是不给发放贷款的。

信贷及备案层面的关卡使得整个长沙市在2011年初的房地产交易数据迅速下滑至周成交千套一下。直至最近两周，情况方才好转，长沙的周交易量重新回到千套以上。

张辉这个时候接到他登记过的楼盘的电话，邀请他去看房，开发商的介绍是按揭似乎好办了一些。而有长沙市开发商则表示，政府的房地产交易备案系统基本调试完毕，去年积压的备案也似乎快处理完了。“可以办按揭了，我就买房。”张辉说。