2010年，衡阳市良好的经济形势给房地产行业带来了发展机遇，房地产市场持续升温，商品房销售量同比上年有大幅增长，房价呈稳中有升的态势。

　　商品住宅供应增长八成多

　　2010年，衡阳市中心城区批准预售商品房2188312平方米，与上年同期相比增长63.13%，其中批准预售住宅面积1933301平方米，同比增长81.90%，批准预售非住宅面积255011平方米，同比减少8.47%。

　　数据同时显示：2010年12月，衡阳市中心城区批准预售商品房面积180507平方米，同比增长134.53%，环比减少12.00%。其中批准预售住宅面积166272平方米，非住宅14235平方米，同比分别增长129.57%、213.68%，环比分别减少10.99%、22.32%。从这组数据可以看出：衡阳商品房市场供应量的大幅增长集中在第四季度——一方面，这是房地产开发的周期性使然，另一方面上半年受宏观调控政策情绪影响，商品房开发的步伐较慢，年中后市场行情大幅转好，尤其是10月房交会的火爆举办，商家推盘量急剧扩大。

　　商品房销售近300万平方

　　2010年，衡阳市中心城区网上签约销售商品房累计24423套，面积2983717平方米，金额861873万元,同比分别增长42.35%、38.96%、61.13%；备案22081套，面积2771840平方米，金额791788万元，同比分别增长29.80%、30.70%、42.15%，其中备案商品房住宅19539套，面积2578808平方米，金额668491万元，同比分别增长33.62%、31.47%、48.24%。

　　2010年12月，衡阳市中心城区备案商品房住宅1545套，面积214346平方米，金额57678万元，同比分别增长32.28%、29.14%、43.55%，环比分别增长-56.59%、-53.21%、53.92%。

　　通过以上数据，2010年，衡阳市中心城区商品房供销比（期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积）为0.79:1 ，商品房住宅供销比为0.75:1。

　　【市场特征分析】

　　市场呈现销大于供

　　由于城市建设及经济的发展，自住性需求和改善性需求陆续释放，今年衡阳市商品房住宅网上签约面积较去年增长了37.63%，值得注意的是，自2009年以来商品房供、销比例一直呈销大于供的趋势，长期的供销失调不利于其健康持续的发展。

　　住房供需结构仍不平衡

　　住房供应方面：2009年,衡阳市新建商品房住宅供给中90平方米以下的户型占比为8.08%，2010年的这个比例为10.76%，远远达不到国家70%的要求；住房消费方面：2009年衡阳市新建商品房住宅销售中90平方米以下的户型占比为9.42%，而2010年的比例仅为7.45%。政府要进一步规范市场行为、正确引导消费方向，因为提高中小户型的供给和消费，将能够对缓解土地供应、解决中低收入家庭住房问题、和抑制房价上涨等多个方面带来好处。

　　刚性需求仍占主导地位

　　从对居民住房需求调查结果来看，有住房需求的比例占80%，说明市场还有大量的潜在消费者，刚性需求仍占市场主导地位，以需求“90-120平方米”、“三房户型”的住房为主，超过68%的人需求区域在蒸湘区，而这又多集中在高新开发区地块，大部分的人认为当前合理的房价应该在2500元/平方米以内，面对当前普涨的房价，部分低收入家庭表现出对廉租房和安居房有很大的兴趣。

　　商品住宅销售均价同比上涨13.25%

　　2010年，衡阳市中心城区新建商品房住宅网上签约均价为2650元/平方米，同比增长13.25%。同年12月，新建商品房网上签约均价为2723元/平方米，同比增长18.49%，环比增长-0.3%。为准确反映中心城区商品房房价走势，数据统计方选取了两个典型楼盘进行分析，从典型楼盘整体价格走势来看，衡阳市商品房住宅的房价走势比较平稳。

　　【市场特征分析】

　　房价呈现稳中有升

　　2010年，整体来说衡阳市的商品房均价还是控制在一个合理的范围之内，住宅均价呈稳中有升的态势，数据上显示石鼓区的均价最高，为2843元/平方米，该区域开发项目多集中在地理位置比较繁华的商业区是主要原因，而蒸湘区由于有多处单位团购优惠房，住宅均价为2550元/平方米，数值略低于市价，随着政府对保障性住房建设的力度不断加大，缓解了市场一部分供需关系，对房价上涨也能起到了一定的作用，预计2011年房价的涨幅也在合理的范围之内。

　　二手房成交量逼近70万平方

　　2010年，衡阳市中心城区二手房共成交6517套,面积661753平方米，同比分别增长17.00%、33.09%，其中住宅成交5951套，面积517130平方米，同比分别增长17.05%、17.30%。同年12月，二手房住宅成交465套，面积39189平方米，同比分别增长-50.32%、-59.21%，环比分别增长-18.99%、-18.78%。

　　2010年，衡阳市中心城区二手房住宅成交均价为1750元/平方米（采用产权处报表与房地产信息网报价平均），同比增长8.16%。12月，二手房住宅成交均价为1920元/平方米（采用产权处报表与房地产信息网报价平均），同比增长26.39%，环比增长0.68%。

　　对比数据显示：2010年，衡阳市商品房一级市场与二级市场交易量之比为4.19：1，住宅一、二级市场交易量之比为：4.99:1。

　　抵押登记金额逾62亿

　　2010年，衡阳市中心城区共办理抵押登记20040件，抵押登记面积3149203平方米，抵押登记金额626779万元，同比分别增长77.57%、24.88%、54.16%。

　　2010年,共办理预购商品房抵押登记8283件，抵押登记面积989550平方米，抵押登记金额169518万元，同比分别增长55.11%、-2.09%、62.52%。

　　12月，办理商品房抵押登记1946件，抵押登记面积229834平方米，抵押登记金额35816万元，同比分别增长50.27%、-18.74%、-21.81%，环比分别增长31.84%、-40.58%、-62.82%，其中办理预购商品房抵押登记1090件，抵押登记面积75740平方米，抵押登记金额15511万元，同比分别增长18.74%、-34.99%、-10.36%。

　　（本文数据由衡阳市房产管理局信息中心提供）

　　■ 本报记者 段吉良

　　【延伸阅读】

　　2010全国70个大中城市新建住宅平均涨幅13.67%

　　国家统计局近日发布《2010年统计公报》，全面反映了2010年我国经济与社会发展的成就，大家比较关心的房价涨幅在公报中也有显示。房屋销售价格全年呈现了先扬后落的态势，全年平均涨幅9.99%，2010年全国70个大中城市新建商品住宅销售价格全年平均涨幅在13.67%，在4月份的时候达到17.3%的高点，在年末的时候回落到8.5%。这个数字还是很符合大家的感受的，专家表示，涨幅在下半年有所缩小，与国家一系列的房价调控政策是分不开的。

　　湖南房价涨幅创十年来最高

　　本刊综合消息 2010年，湖南省房屋销售价格全年同比上涨9.4%，据国家统计局湖南调查总队透露，这是自2001年开始统计房价数据以来，十年来最高水平。

　　统计部门通过计算后发现，上涨的这9.4个百分点里面，有5.02个百分点是受到了上年房价的翘尾因素影响。也就是说，即使2010年全年的房价水平一直保持2009年12月的水平不变，全年的房价也会同比上涨5个多百分点。

　　“另一个重要的因素，就是供求关系决定的。”去年，湖南省城市化的发展很快，城镇居民变得更多了，他们的住房需求也就多了。又由于城乡居民的收入稳步提高，人们改善居住条件的愿望也就更加迫切了：原来住的面积小一点，现在希望换更大一点的房子，这样就导致了居住需求的增加。

　　同时，住房也是一个很重要的投资品，不仅仅是湖南本地人，还有很多外省人来投资。因为湖南在全国的大城市中房价还是较低水平，很多投资者看到，在长沙，在湖南投资房地产是有利可图的。他们的投资需求，加上一部分居民改善住房条件的需求，和城市化加快所产生的刚性需求，以及心理预期(预期今后房价还会上涨)等因素的综合作用之下，导致2010年房价涨幅较大。

　　在房屋销售价格上涨的同时，全年土地交易价格同比上涨了9.7%，房屋租赁价格上涨1.9%，物业管理价格上涨0.9%。在房屋销售价格中，新建住宅销售价格上涨10.7%，二手房销售价格上涨7.2%。国家统计局湖南调查总队认为，去年全年，湖南的房价上涨速度仍然低于全国平均水平。据国家统计局反馈数据显示，全国70个大中城市1—11月累计房屋销售价格上涨10.3%，其中新建房上涨12.6%；同期我省涨幅为9.6%和10.4%，分别比全国低0.7和2.2个百分点。作者：段吉良