从去年初以来，一轮比一轮严厉的房地产调控政策，为全国房地产市场带来了诸多变数。随着“国八条”的全面落地和房产税试点的展开，房地产行业面临空前严峻的形势。房地产开发企业应该如何应对严厉调控下的市场形势？昨天下午，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹来济出席“2011济南楼市论坛”时，从多个方面为开发商支招儿。

　　强者恒强 趋势将更明显

　　秦虹认为，受宏观经济形势和调控政策的影响，今年房地产市场形势相对比较严峻，各开发企业将面临巨大的资金压力，表现在：销售下滑导致回款降低；银行信贷额度减小后，开发贷款和购房者的按揭贷款更加困难；其他融资渠道仍然狭窄。

　　受此影响，今年房地产市场将出现比较明显的分化，具体来看：已出台并实施限购政策的城市，由于改善型和投资投机性购房受到抑制，市场将受到严重挤压，成交量会明显下降，大范围大幅度促销可能会普遍出现；而未限购的城市，会从限购政策的“挤出效应”中有所获益，市场变化不会很明显，一些城市的成交量和房价甚至还可能进一步上涨。此外，在已出台并实施限购政策的城市中，政策严厉、执行有力的城市比如北京，成交形势将更为严峻，房价也会受到相应影响；而政策不太严厉、落实也不够到位的城市，比如只针对主城区或主城区某个环线以内区域实施限购的城市，市场成交情况受政策的影响会轻微一些。

　　经过多年的发展，房地产开发企业“大者越大、强者恒强”的趋势将更加明显，企业分化也会进一步加快。秦虹认为，大型房地产开发企业在拿地、融资、开发建设等方面，会获得更多的资金和政策支持；其次，大的开发企业通过“做结构”，既可以在全国大中小城市都开发相应项目规避政策风险，又可涉足住宅、商业等多种产品并及时转换投资重点，应对市场风险的能力更强；此外，大型开发企业更适合做品牌，且品牌效应也更为明显。因此，在当前形势下，规模大、实力强的开发商，自然会赢得更大的市场空间，而一些中小企业在更为残酷的竞争面前，很可能面临生死抉择。

　　薄利多销 风险才会较小

　　在分析了市场形势后，对大家广泛关心的应对策略，秦虹重点从产品、地域、开发销售模式等方面阐述了她的看法。

　　在各地住宅限购政策出台后，不少开发企业认为，商业地产没有受政策限制，未来前景看好，可以大举进入。对此，秦虹认为，从总体形势看，今年商业地产会延续去年成交大幅增长的态势，成交增长水平必然高于住宅，但从近几年看，商业地产成交面积只有商品房整体成交量的1/10左右，开发企业在住宅销售不景气时转向商业地产，一定要谨慎。因为商业地产开发销售周期更长，占用资金更多，市场起伏也比较频繁，市场风险更大，不是一般的开发企业可以轻易驾驭的。同时，秦虹表示，开发企业转向投资商业地产，一定要注重创新，不能只倾向于开发纯商业、办公写字楼之类的传统商业地产，建议更多在旅游地产、养老地产，以及与生产相关的服务业特别是新兴产业、新兴服务业结合紧密的商业地产项目方面下工夫。

　　在投资地域方面，不少开发商倾向于将投资重点转向不限购的中小城市。对此，秦虹表示，随着城市化进程加速推进，城市群成为发展的主要趋势和方向，从投资获利情况看，在城市群内以及与大城市连接紧密的中小城市投资房地产项目，获利的空间更大，而其他中小城市因为流动人口少、产业结构单一、空间狭小、不适合差异化竞争等原因，市场风险更大。

　　此外，在开发销售模式方面，秦虹表示，传统的开发销售模式主要有两种，一种是通过长线开发销售追求高附加值高利润，另一种则通过快速周转方式寻求规模效应，两种方式都有不少成功的范例。但她认为，在现有的政策、市场形势下，期望通过长线开发销售模式追求高附加值高利润的机会将越来越小，而通过调整策略快速开发、快速销售“薄利多销”的方式寻求做强做大，风险会更小。