3月25日，北京市住建委与京地税局联合发文，实行差别化土地增值税预征，商品房按照预计增值率实行 2﹪-5﹪幅度预征率。

　　北京市房地产协会副秘书长陈志表示，该政策是为了呼应京十五条中的“土地增值税”说法。而一旦严格执行，开发商将没有漏洞可钻。今后新盘定价时，开发商势必要考虑，自己的资金链条以及成本核算。

　　业界普遍认为，如果楼市成交量持续低迷，土地增值税政策被严格执行，它就有可能成为压倒骆驼的最后一根稻草。而比起实际征收，该税费对于高利润楼盘的惩戒意义更大。

　　《土地增值税暂行条例》1994年就已制定，但真正全面执行是近几年来的事情。各地基本是对土地增值税实行预征。陈志告诉记者，过去预征率为1%，这次北京市将土地增值税预征率大幅提高了。

　　根据新规，开发商销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%-5%的幅度预征率。陈志表示，这次政策最大的特点是差别化征收。此前，上海等一线城市也已将预征率普遍提至5%。

　　据地产中国网对目前北京在售楼盘监测数据显示，北京楼面地价低廉而价格偏高的在售楼盘不在少数。比如，霞公府其楼面地价仅4145元/平方米，而当前的售价却超过了10万元/平方米；而合生·霄云路8号、颐和园著、远洋万和城、华远·九都汇、绿城诚园、万科蓝山、首城国际中心等楼盘都有类似情况。

　　前不久一个“高利润楼盘调查”调查，北京中海紫御公馆成为热点。据了解，该楼盘目前销售整体均价为40000元/平方米；而该楼盘2008年时销售均价约为18000元/平方米，。据公开资料显示，开发商2003年通过协议出让的方式获得该地块。媒体得到的信息是，当年地价仅为500元/平方米，是目前售价的80倍。对此，中海方面表示，地价肯定高于500元/平方米，但由于拿地时间实在久远，查阅起来需要很长一段时间。

　　据该楼盘销售员说，该项目仍有两单元尚未开盘，共200多套，户型面积为60平方米和90平方米。如果按照目前的土地增值税政策，记者以剩余200套房屋，面积均为60平方米计算，该项目剩余两个单元就需要缴纳2400万元土地增值税，相当于当期销售的5%。而将大大压缩该楼盘的利润。

　　21世纪不动产集团首席分析师常智认为，差别化土地增值税预征率的设定，或将直接影响到开发商定价策略。开发商获利越高则相应的税率越高，提高税率将更多占用开发企业的流动资金，对于2011年正处于资金紧张的房企而言，无疑又是雪上加霜。由此压力而引发的开发商定价，或将出现传导效应，房价涨幅得以控制。

　　常智表示，土地增值税预征率的效果，关键仍在于执行力度。开发商申报的成本费用，是计算预计增值税和预征率的基础，而政府对此却一直缺乏有效监管的渠道。

作者：王营