上周上海商品住宅成交量继续攀升。

据中国房产信息集团数据，上周（3月28日-4月3日）上海有5个项目推出共计29.01万平方米的新房源，较前周40.8万平方米的供应量有所下滑，但连续数周的充足供应仍使成交量大幅上扬至18万平方米，再创春节以来新高，较前周增加73%。由于上周成交楼盘主要集中在中外环，成交均价也回落至20175元/平方米，环比下跌9%。

据中房信分析师薛建雄介绍，上海商品住宅成交量自3月中旬以来持续走高，增幅不断上涨，连续3周的增幅分别为22%、51%和73%。

搜房网分析师汤正魏称，3月上海商品住宅的成交面积、供应面积均以成倍速度增长，表明楼市正逐步走出低谷，住宅市场或将迅速全面复苏。进入3月，刚需购房逐渐开始抬头，新增供应的放量为后期的成交垫定了基础，住宅市场成交有所回升，后续成交或将继续走高，彻底打破新政落地后长达2个月的楼市冰冻期。

佑威房地产研究机构执行董事黄志坚则认为，周成交量环比大涨，并不代表楼市小阳春已经到来，目前的成交量上升仍属季节性反弹。与去年同期相比，今年3月的成交面积还下跌了48.53%。如果回顾近5年同期的成交量，则会发现今年3月的成交量排名不仅倒数第一，且仅为5年3月月均成交量的40.49%。

“性价比成去化王牌”

低总价楼盘依然受欢迎。

据搜房网数据监控中心统计，全市上周商品住宅成交前十的项目共计签约9.37万平方米，在全市总成交中占比达50.95%。

汤正魏称，近期住宅楼盘成交相对集中，新近开盘的项目大部分以小户型或低价盘为主，迎合了前期积压已久的刚性购房需求，加上购房者对交通配套的重视，使得楼盘成交越发集中在少数交通便利的热门楼盘。3月中下旬上海楼市突然出现的供应“井喷”，大批项目集中开盘，在一定程度上带动了近两周成交量的增长，另一方面也将导致后续几个星期新开楼盘数量相对减少。

薛建雄分析，当前市场环境下，较低的入市价和较高的性价比仍然是开发商获得较快去化的王牌。

据薛建雄介绍，位于顾村公园旁一楼盘于3月27日推出317套房源，上周完成签约270套，去化高达85%。该项目部分公寓价格相当于去年12月份均价的9.4折。3月26日推出456套房源的闵行区一楼盘，上周集中签约211套，成交均价也仅相当于去年12月份均价的9.3折。

二季度成交量难反弹？

对于央行最近的加息，薛建雄认为，这虽然再次提高了购房者的购房成本，但其更重要的意义在于加剧了通胀预期，“3月份再次高于5%的通胀预测值，可能会增加部分购房者投资房产以求保值，因此，加息政策对于楼市的负面影响较小。”

广发证券(000776,股吧)房地产分析师赵强认为，调控政策中对楼市影响最大的是“限购令”，要求实施限购政策的四类城市（直辖市、省会城市、计划单列市、房价上涨过快城市）至少有35个，在内地可统计的287个城市中，这35个核心城市的销售面积占全国35%的份额，销售金额占全国51%的份额，因此，全面限购直接限制了购房需求。

市场表现也确实如此。中国指数研究院的统计显示，3月份监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨，但是相比去年3月，则有近八成城市下跌，部分重点城市同比下跌近40%。在成交量大幅缩水的同时，一线城市房价开始出现松动、调整迹象。

新华社6日援引市场人士的话称，政策效应持续时间至少在6个月以上，因此楼市二季度成交量难以出现显著反弹。在这种情况下，开发商的资金链将逐渐趋紧，一些负债率高、产品或者区域受限购影响大的公司将最先出现问题，可能会率先降价。从房地产上市公司2010年年报看，房地产公司存货的增加和经营现金流的减少，也说明房地产行业资金压力更加紧迫。如果银行信贷在未来一个季度仍不“松绑”，大范围的降价可能将会来临。

作者：陆鸣